Yazan: Hüseyin Görkem İrteş — Kıdemli Danışman | Kurucu Ortak · Son Güncelleme: Haziran 2026
Satış vaadi sözleşmesi, alıcı ile satıcının “ileride satış yapacağız” taahhüdünü güvence altına alan ön sözleşmedir ve şekil şartı en sık hata yapılan konulardandır. MYK Seviye 5 Sınavı ve Emlak Mesleki Yeterlilik Belgesi sürecinde de sık çıkar. Bir Sorumlu Emlak Danışmanının bu sözleşmenin geçerlilik ve şerh şartlarını bilmesi, tarafların hak kaybını önler.
- Tanım: Bir taşınmazın ileride satışını taahhüt eden ön sözleşme.
- Şekil: Noterde düzenleme şeklinde yapılır (resmî şekil; geçerlilik şartı).
- Şerh: Tapu siciline şerh edilebilir; böylece sonraki maliklere karşı ileri sürülebilir.
- Süre: Şerhten itibaren 5 yıl içinde işlem yapılmazsa şerh re’sen terkin edilebilir (Tapu Kanunu m.26).
Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?
Bir tarafın bir taşınmazı satmayı, diğerinin de almayı ileride taahhüt ettiği ön sözleşme, taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir. Asıl satış (tapuda devir) henüz yapılmaz; taraflar, satışı belirli koşullarda gerçekleştirme borcu altına girer.
Satış Vaadi Sözleşmesi Hangi Şekilde Yapılır?
Geçerlilik için şekil şarttır: taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılır. Adi yazılı bir metin veya taraflar arasında imzalanan basit bir kâğıt, kural olarak geçerli bir satış vaadi doğurmaz.
⚠️ Sınavda Çıkabilir: Satış vaadi noterde düzenleme şeklinde yapılır; “adi yazılı sözleşme yeterlidir” ya da “tapu müdürlüğünde yapılır” ifadeleri çeldiricidir. Asıl satış tapuda yapılır, ama vaad noterde düzenlenir.
Tapuya Şerh ve 5 Yıl Kuralı
Satış vaadi, kişisel bir hak doğurur; ancak tapu siciline şerh edilirse sonraki maliklere karşı da ileri sürülebilir hale gelir. Bu, vaad alacaklısının en güçlü korumasıdır.
💡 Sınav Notu: Tapuya şerh verilen satış vaadinde, şerh tarihinden itibaren 5 yıl içinde satış yapılmaz veya tescil davası açılmazsa şerh, tapu sicil müdürünce re’sen terkin edilebilir (Tapu Kanunu m.26). Güncel metni resmî kaynaktan teyit edin.
Vaad Borçlusu Satıştan Kaçınırsa Ne Olur?
Vaad borçlusu tapuda devirden kaçınırsa, vaad alacaklısı mahkemeye başvurarak cebrî tescil (mülkiyetin hükmen geçirilmesi) talep edebilir. Yani satış vaadi, yalnızca bir niyet beyanı değil, dava yoluyla sonuç doğurabilen bir taahhüttür.
Satış Vaadi ile Asıl Satışın Farkı
| Ölçüt | Satış vaadi sözleşmesi | Taşınmaz satışı (devir) |
|---|---|---|
| Nerede yapılır? | Noter (düzenleme şeklinde) | Tapu sicil müdürlüğü |
| Sonucu | İleride satış borcu (kişisel hak) | Mülkiyetin geçişi (ayni hak) |
| Koruma | Tapuya şerh ile güçlenir | Tescil ile mülkiyet doğar |
Satış Vaadi Sözleşmesi — Sıkça Sorulan Sorular
Satış vaadi sözleşmesi nerede yapılır?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılır; bu bir geçerlilik şartıdır. Tapu işlemleriyle ilişkisi için tapu siciline hâkim ilkeler yazımıza bakabilirsiniz.
Satış vaadi tapuya şerh edilir mi?
Evet, tapu siciline şerh edilebilir ve böylece sonraki maliklere karşı ileri sürülebilir. Tapu çeşitleri için tapu çeşitleri yazımıza göz atabilirsiniz.
Şerhin süresi ne kadardır?
Şerh tarihinden itibaren 5 yıl içinde satış yapılmaz veya dava açılmazsa şerh, tapu sicil müdürünce re’sen terkin edilebilir (Tapu Kanunu m.26).
Satıcı devirden kaçarsa ne yapılır?
Vaad alacaklısı, mahkemeye başvurarak cebrî tescil (mülkiyetin hükmen geçirilmesi) talep edebilir.
Emlak Sınav Soruları — Örnek Sorular
1. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi geçerli olarak hangi şekilde yapılır?
- A) Adi yazılı sözleşmeyle
- B) Sözlü anlaşmayla
- C) Noterde düzenleme şeklinde
- D) Tapu müdürlüğünde resmî senetle
Cevabı göster
Doğru cevap: C. Satış vaadi sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılır. Asıl satış (devir) ise tapu sicil müdürlüğünde gerçekleşir.
2. Tapuya şerh edilen satış vaadinde, kaç yıl içinde işlem yapılmazsa şerh re’sen terkin edilebilir?
- A) 1 yıl
- B) 2 yıl
- C) 5 yıl
- D) 10 yıl
Cevabı göster
Doğru cevap: C. Tapu Kanunu m.26’ya göre şerh tarihinden itibaren 5 yıl içinde satış yapılmaz veya dava açılmazsa şerh re’sen terkin edilebilir.
Bilgiyi Ekspertize Dönüştürün
Satış vaadi, şekil ve şerh ayrıntılarıyla sınavda sık tuzak kurulan konulardandır; ustalık bol soru çözerek gelir. Ücretsiz deneme testlerimizle çeşitli emlak sınav sorularını çözün, ücretsiz üye olarak ilerlemenizi takip edin. Konunun bütününü görmek için 17UY0333-5 sınav konuları rehberimize; ilgili konular için tapu siciline hâkim ilkeler ve tapu çeşitleri yazılarımıza göz atın.
Son Güncelleme: Haziran 2026. Bu site resmî bir MYK/kurum sitesi değildir; bağımsız bir sınav hazırlık kaynağıdır. Mevzuat değişebilir; nihai değerlendirmede yürürlükteki Tapu Kanunu, Türk Borçlar Kanunu ve resmî kaynakları esas alın.