İpotek ve İpoteğin Temliki Nedir?
İpotek, bir alacağın güvence altına alınması için taşınmaz üzerine konulan bir rehin hakkıdır; borç ödenmezse alacaklı, taşınmazı paraya çevirerek alacağını tahsil eder. İpoteğin temliki ise ipotekli alacağın üçüncü bir kişiye devredilmesidir; yani ipotek kalkmaz, yalnızca alacaklı değişir. İkisinin karıştırılması emlak sınavında klasik bir tuzaktır.
İpotek nedir?
İpotek, mevcut veya ileride doğacak bir alacağın teminatı olarak bir taşınmaz üzerinde kurulan rehin hakkıdır. Türk Medeni Kanunu’na göre taşınmaz rehni türlerinden biridir ve tapu siciline tescil ile doğar. İpotekte taşınmaz malikin elinde ve kullanımında kalır; alacaklıya geçen şey mülkiyet değil, borç ödenmezse taşınmazı sattırıp alacağını öncelikli alma yetkisidir.
Örnek: Konut kredisi kullanan bir alıcının satın aldığı eve banka ipotek koyar. Alıcı evde oturmaya devam eder; ancak taksitlerini ödemezse banka, ipoteğe dayanarak evi icra yoluyla sattırıp alacağını tahsil edebilir.
İpoteğin temliki ne demektir?
İpoteğin temliki, ipotekle güvence altına alınmış alacağın bir başkasına devredilmesidir. Burada devredilen asıl olarak alacaktır; ipotek de alacağa bağlı olduğu için onunla birlikte yeni alacaklıya geçer. Sonuçta taşınmaz üzerindeki ipotek devam eder, sadece alacaklının kimliği değişir.
Örnek: A bankasının B kişisinden olan ipotekli alacağını C finans kuruluşuna devretmesi durumunda, B’nin borcu ve evi üzerindeki ipotek aynen sürer; artık alacaklı C’dir. Bu, ipoteğin kaldırılması (fek/terkin) ile karıştırılmamalıdır.
İpotek ile ipoteğin temliki arasındaki fark
| Kavram | Ne olur? | İpotek devam eder mi? |
|---|---|---|
| İpotek (tesisi) | Taşınmaz üzerine rehin konur | Evet, kurulur |
| İpoteğin temliki | Alacak (ve ipotek) yeni alacaklıya geçer | Evet, sürer; sadece alacaklı değişir |
| İpoteğin fekki (terkin) | Borç bitince ipotek tapudan silinir | Hayır, sona erer |
Sınavda dikkat edilecek noktalar
- Temlik = alacağın devri, fek = ipoteğin kaldırılması. Bu ikisi sık sık birbirinin yerine sorulur.
- İpotekte malik taşınmazı kullanmaya devam eder; alacaklı mülkiyeti almaz.
- İpotek tescille doğar; tapu sicili dışında kurulamaz.
- İpotek, asıl alacağa bağlıdır (fer’idir); alacak devredilince ipotek de onu izler.
- İpotek: alacağı güvenceye alan, tapuya tescil edilen taşınmaz rehnidir.
- İpoteğin temliki: ipotekli alacağın yeni bir alacaklıya devridir; ipotek sürer.
- Temlik ≠ fek: fekte ipotek tapudan silinir, temlikte sadece alacaklı değişir.
- İpotekte malik taşınmazı kullanmaya devam eder.
İpotek ve ipoteğin temliki — Sıkça Sorulan Sorular
İpotek ile ipoteğin temliki aynı şey midir?
Hayır. İpotek, taşınmaz üzerine rehin konmasıdır. İpoteğin temliki ise mevcut ipotekli alacağın başka bir alacaklıya devredilmesidir; ipotek kalkmaz, yalnızca alacaklı değişir.
İpoteğin temlikinde borçlunun durumu değişir mi?
Borcun kendisi ve taşınmaz üzerindeki ipotek aynen devam eder. Borçlu artık ödemesini yeni alacaklıya yapar; borç miktarı ve teminat değişmez.
İpotek ne zaman sona erer?
Borç tamamen ödendiğinde ipotek “fek” edilir; yani tapu sicilindeki kayıt terkin edilerek (silinerek) ipotek sona erer. Bu, temlikten farklıdır.
İpotekli bir ev satılabilir mi?
Satılabilir; ancak ipotek taşınmaz üzerinde kaldığı için alıcı bu yükü devralır veya satışta borç kapatılarak ipotek fek edilir. Güncel işlem şartlarını tapu müdürlüğünden ve ilgili bankadan teyit etmek gerekir.
Bu konuyu kalıcı hâle nasıl getirirsiniz?
İpotek ve ipoteğin temliki, ezberden çok soru çözerek pekişir; çünkü sınav bu kavramları genellikle “temlik mi fek mi?” ayrımı ya da örnek senaryo biçiminde sorar. Ücretsiz deneme testlerimizle farklı sorularla bol pratik yapabilir, yanlışlarınızın açıklamalı cevaplarını görebilir ve bu ayrımda nerede zayıf olduğunuzu net biçimde tespit edebilirsiniz. Başlamak için ücretsiz üye olmanız yeterli.
Bu içerik Haziran 2026 itibarıyla günceldir; mevzuat değişebilir, güncel bilgiyi MYK ve ilgili belgelendirme kuruluşundan teyit edin.