Yazan: Hüseyin Görkem İrteş — Kıdemli Danışman | Kurucu Ortak · Son Güncelleme: Haziran 2026
Kira artış oranı, her ay TÜİK’in açıkladığı enflasyon verisiyle yeniden gündeme gelen ve kiracı ile ev sahibini doğrudan ilgilendiren güncel bir konudur. Bu oranı doğru yorumlamak, bir emlak danışmanının hem müşterisini doğru bilgilendirme hem de yasal çerçeveye hâkim olma yetkinliğini gösterir. Aşağıda konut kira artışının yasal sınırını, hesabını ve sık çıkan emlak sınav sorularını sade biçimde ele alıyoruz.
- Yasal tavan (konut): Artış, yenileme dönemindeki 12 aylık TÜFE ortalamasını aşamaz.
- Dayanak: Türk Borçlar Kanunu m. 344.
- Sözleşme: Kararlaştırılan oran bu tavanı geçemez; geçen kısım geçersizdir.
- Formül: Yeni Kira = Eski Kira × (1 + TÜFE ortalaması ÷ 100).
Kira Artış Oranı Nedir?
Kira artış oranı, kira sözleşmesinin yenilendiği dönemde kira bedeline uygulanabilecek azami yükseliş yüzdesidir. Konutlarda bu oran, bir önceki yılın aynı ayına göre 12 aylık TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ortalaması ile sınırlıdır ve bu sınır yasayla belirlenir.
Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?
Konut kira artışının yasal sınırı, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre, sözleşmenin yenilendiği aydaki 12 aylık TÜFE ortalamasıdır. Taraflar sözleşmede bir artış oranı belirleyebilir; ancak bu oran TÜFE ortalamasını aşamaz.
💡 Sınav Notu: Konut kiralarında yasal tavan 12 aylık TÜFE ortalamasıdır. 2022–2024 arasında geçici olarak uygulanan %25 artış sınırı bir istisnaydı ve süresi dolmuştur; güncel uygulamada yeniden TÜFE ortalaması esastır. Güncel oranı TÜİK verisinden teyit edin.
⚠️ Sınavda Çıkabilir: Sözleşmede TÜFE’nin üzerinde bir artış kararlaştırılsa bile, tavanı aşan kısım geçersizdir; artış yasal sınırla sınırlı kalır. “Sözleşmede ne yazarsa o geçerlidir” ifadesi çeldiricidir.
Kira Artışı Nasıl Hesaplanır? (Örnek)
Hesap basit bir çarpmadır. Diyelim ki aylık kira 20.000 TL ve yenileme ayındaki 12 aylık TÜFE ortalaması %50 (örnek değer) olsun:
- Artış tutarı: 20.000 × %50 =
10.000 TL - Yeni kira (tavan): 20.000 + 10.000 =
30.000 TL→ veya doğrudan 20.000 × 1,50.
Bu, uygulanabilecek en yüksek kiradır; taraflar daha düşük bir artışta anlaşabilir. Gerçek hesapta, sözleşmenin yenilendiği aya ait güncel TÜFE oranı kullanılmalıdır.
Yasal Sınır ve Sözleşme İlişkisi
| Durum | Sonuç |
|---|---|
| Sözleşmede oran yok | Artış, 12 aylık TÜFE ortalamasını aşamaz |
| Sözleşmedeki oran düşük (TÜFE altı) | Sözleşmedeki düşük oran geçerli |
| Sözleşmedeki oran yüksek (TÜFE üstü) | TÜFE tavanı uygulanır; aşan kısım geçersiz |
Kira Artış Oranı — Sıkça Sorulan Sorular
Konutta kira artış oranının yasal sınırı nedir?
Konut kiralarında artış, sözleşmenin yenilendiği aydaki 12 aylık TÜFE ortalamasını aşamaz (TBK m. 344). Diğer hesap konuları için 17UY0333-5 sınav konuları rehberine bakabilirsiniz.
Kira artışı nasıl hesaplanır?
Yeni kira, eski kiranın (1 + TÜFE ortalaması ÷ 100) ile çarpılmasıyla bulunur. Değer-fiyat mantığını pekiştirmek için rayiç bedel yazımıza göz atabilirsiniz.
%25 kira artış sınırı hâlâ geçerli mi?
%25 sınırı, 2022–2024 arasında uygulanan geçici bir düzenlemeydi ve süresi dolmuştur. Güncel uygulamada konutta yasal tavan yeniden 12 aylık TÜFE ortalamasıdır; güncel durumu resmî kaynaktan teyit edin.
Sözleşmede TÜFE’nin üstünde artış yazıyorsa ne olur?
Tavanı aşan kısım geçersizdir. Artış, yasal sınır olan 12 aylık TÜFE ortalamasıyla sınırlı kalır; sözleşmedeki daha yüksek oran bu sınırın üstünde uygulanamaz.
Emlak Sınav Soruları — Örnek Sorular
1. Konut kira sözleşmelerinde yıllık artışın yasal üst sınırı genel olarak nedir?
- A) ÜFE oranı
- B) 12 aylık TÜFE ortalaması
- C) Sabit %25
- D) Tarafların serbestçe belirlediği herhangi bir oran
Cevabı göster
Doğru cevap: B. Konutta artış, 12 aylık TÜFE ortalamasını aşamaz (TBK m. 344). %25 sınırı geçici bir uygulamaydı ve süresi dolmuştur.
2. Sözleşmede, TÜFE ortalamasının üzerinde bir kira artış oranı kararlaştırılmışsa hangisi doğrudur?
- A) Sözleşmedeki yüksek oran aynen uygulanır
- B) Sözleşme tümüyle geçersiz olur
- C) Tavanı aşan kısım geçersizdir, artış yasal sınırla sınırlıdır
- D) Artış hiç uygulanamaz
Cevabı göster
Doğru cevap: C. TÜFE tavanını aşan kısım geçersizdir; artış yasal sınırla sınırlı kalır.
Bilgiyi Ekspertize Dönüştürün
Kira artışı hem hesap hem mevzuat yönü olan, sahada en çok sorulan konulardandır; ustalık bol soru çözerek gelir. Ücretsiz deneme testlerimizle çeşitli emlak sınav sorularını çözün, ücretsiz üye olarak ilerlemenizi takip edin. Konunun bütününü görmek için 17UY0333-5 sınav konuları rehberimize; ilgili hesaplar için emlak komisyonu ve rayiç bedel yazılarımıza göz atın.
Son Güncelleme: Haziran 2026. Bu site resmî bir MYK/kurum sitesi değildir; bağımsız bir sınav hazırlık kaynağıdır. Kira artışına ilişkin oranlar ve mevzuat değişebilir; güncel TÜFE oranını TÜİK’ten, nihai hukuki değerlendirmeyi yürürlükteki Türk Borçlar Kanunu ve resmî kaynaklardan teyit edin.