Yazan: Hüseyin Görkem İrteş — Kıdemli Danışman | Kurucu Ortak · Son Güncelleme: Haziran 2026
Emlak komisyonu, çoğu kişinin “yüzde kaç alınır?” diye geçiştirdiği bir konu; oysa komisyonu mevzuata uygun, şeffaf ve doğru hesaplayabilmek, bir emlak danışmanının güvenilirliğini ve profesyonel otoritesini doğrudan belli eder. Yanlış ya da keyfî bir oran, hem müşteri güvenini hem de yasal uyumu riske atar.
Bu rehberde komisyonun (resmî adıyla hizmet bedelinin) azami oranlarını ve hesabını, en çok karşılaşılan emlak sınav soruları mantığıyla örneklerle açıklıyoruz. Konu, emlak danışmanlığı kursu ve sınavının sık çıkan başlıklarından biridir.
- Hizmet bedeli (komisyon): Emlak danışmanının hizmeti karşılığı aldığı ücret.
- Azami oran: Yönetmelik bir üst sınır koyar; taraflar bunu aşamaz.
- Satışta: Genel bilinen azami oran, satış bedelinin %4’ü (KDV hariç).
- Kiralamada: Genel bilinen azami tutar, bir aylık kira bedeli (KDV hariç).
Emlak Komisyonu (Hizmet Bedeli) Nedir?
Emlak komisyonu, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik‘teki adıyla “hizmet bedeli”, emlak danışmanının alım-satım veya kiralama işlemine aracılık etmesi karşılığında aldığı ücrettir. Yönetmelik, bu bedele bir azami (üst) sınır getirir.
Azami Hizmet Bedeli Oranları
Genel uygulamada bilinen azami oranlar şunlardır (oranlar mevzuatla değişebileceğinden güncelini resmî kaynaktan teyit edin):
- Satışta: Satış bedelinin en fazla %4’ü (KDV hariç) — toplam hizmet bedeli bu oranı aşamaz.
- Kiralamada: En fazla bir aylık kira bedeli kadar (KDV hariç).
💡 Sınav Notu: “Azami” kelimesi kritik: bu oran bir üst sınırdır. Taraflar daha düşük bir bedelde anlaşabilir, ancak yönetmelikteki sınırın üzerine çıkamaz. Satışta azami %4, kiralamada azami bir aylık kira (KDV hariç) olarak hatırlayın.
Emlak Komisyonu Nasıl Hesaplanır? (Örnek)
3.000.000 TL‘ye satılan bir konutta azami hizmet bedeli:
- Azami komisyon (KDV hariç): 3.000.000 × %4 =
120.000 TL - KDV ekli (örnek %20): 120.000 × 1,20 =
144.000 TL
Bu, toplam azami tutardır; sözleşmeye göre alıcı ve satıcı arasında paylaştırılabilir. Kiralamada ise örneğin aylık kira 20.000 TL ise azami hizmet bedeli 20.000 TL (bir aylık kira, KDV hariç) olur.
⚠️ Sınavda Çıkabilir: Komisyon oranı KDV hariç satış bedeli üzerinden hesaplanır; KDV ayrıca eklenir. Ayrıca azami oran toplam bedeldir — “hem alıcıdan hem satıcıdan ayrı ayrı %4” şeklindeki ifadeler çeldiricidir.
Satış ve Kiralama Komisyonu Karşılaştırması
| İşlem | Azami hizmet bedeli | Üzerinden hesaplanır |
|---|---|---|
| Satış | %4 (KDV hariç) | Satış bedeli |
| Kiralama | Bir aylık kira (KDV hariç) | Aylık kira bedeli |
Emlak Komisyonu — Sıkça Sorulan Sorular
Emlak komisyonu (hizmet bedeli) nedir?
Emlak danışmanının alım-satım veya kiralama işlemine aracılık etmesi karşılığında aldığı ücrettir. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’te “hizmet bedeli” olarak geçer ve azami bir sınıra tabidir.
Satışta azami komisyon oranı nedir?
Genel uygulamada bilinen azami oran, satış bedelinin %4’üdür (KDV hariç) ve bu toplam hizmet bedelidir. Oran mevzuatla değişebileceğinden güncel değeri resmî kaynaktan teyit edilmelidir.
Kiralamada komisyon ne kadardır?
Kiralamada azami hizmet bedeli genel olarak bir aylık kira bedeli kadardır (KDV hariç). Taraflar daha düşük bir tutarda anlaşabilir.
Komisyona KDV dahil mi?
Azami oran KDV hariç hesaplanır; KDV ayrıca eklenir. Örneğin %4 komisyonun üzerine yürürlükteki KDV oranı ayrıca yansıtılır.
Emlak Sınav Soruları — Örnek Sorular
1. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’e göre, konut satışında genel olarak bilinen azami hizmet bedeli oranı nedir (KDV hariç)?
- A) %1
- B) %2
- C) %4
- D) %10
Cevabı göster
Doğru cevap: C. Satışta toplam azami hizmet bedeli, satış bedelinin %4’üdür (KDV hariç). Bu bir üst sınırdır; güncel oranı resmî kaynaktan teyit edin.
2. Kiralama işleminde azami hizmet bedeli genel olarak ne kadardır?
- A) Yıllık kira bedeli kadar
- B) Bir aylık kira bedeli kadar
- C) Kira bedelinin %4’ü
- D) İki aylık kira bedeli kadar
Cevabı göster
Doğru cevap: B. Kiralamada azami hizmet bedeli genel olarak bir aylık kira bedeli kadardır (KDV hariç).
Bilgiyi Ekspertize Dönüştürün
Komisyon hesabı, emlak danışmanlığı kursu ve sınavının hem hesap hem mevzuat yönü olan konularındandır; ustalık farklı senaryolarla bol soru çözerek gelir. Ücretsiz deneme testlerimizle çeşitli emlak sınav sorularını çözün, ücretsiz üye olarak ilerlemenizi takip edin. Konunun bütününü görmek için 17UY0333-5 sınav konuları rehberimize; değer-fiyat ilişkisini pekiştirmek için rayiç bedel ve gayrimenkul değerleme yöntemleri yazılarımıza göz atın.
Son Güncelleme: Haziran 2026. Bu site resmî bir MYK/kurum sitesi değildir; bağımsız bir sınav hazırlık kaynağıdır. Komisyon oranları ve KDV mevzuatla değişebilir; nihai değerlendirmede yürürlükteki Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’i ve resmî MYK kaynaklarını esas alın.