Yazan: Hüseyin Görkem İrteş — Kıdemli Danışman | Kurucu Ortak · Son Güncelleme: Haziran 2026
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, kentsel dönüşümün ve yeni konut üretiminin omurgasıdır; arsa sahibi ile müteahhidi tek bir hukuki çatıda buluşturur. MYK Seviye 5 Sınavı ve Emlak Mesleki Yeterlilik Belgesi sürecinde, bu sözleşmenin niteliği ve şekli sık sorulur. Bir Sorumlu Emlak Danışmanının bu sözleşmeyi ve komisyonunu doğru kurgulaması, hem büyük projelerde rol almasını hem de tarafları korumasını sağlar.
- Tanım: Arsa sahibinin arsa payı karşılığında, müteahhitten bağımsız bölüm aldığı sözleşme.
- Nitelik: Eser (inşaat) + taşınmaz satış vaadini birleştiren karma sözleşme.
- Şekil: Noterde düzenleme şeklinde yapılır (resmî şekil; geçerlilik şartı).
- Komisyon: Aracılık varsa hizmet bedeli sözleşmeyle belirlenir; azami oran sınırları gözetilir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Bir arsanın üzerine bina yapılması karşılığında, arsa sahibinin müteahhide arsa payı devrettiği ve karşılığında belirli bağımsız bölümler aldığı anlaşma, kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmesidir. Müteahhit inşaatı tamamlar; taraflar, kararlaştırılan daire/dükkânları paylaşır.
Hangi Şekilde Yapılır?
Geçerlilik için şekil şarttır: kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılır. İçinde taşınmaz satış vaadi unsuru bulunduğundan, adi yazılı bir metin kural olarak geçerli bir sözleşme doğurmaz.
⚠️ Sınavda Çıkabilir: Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılır; “adi yazılı yeterlidir” çeldiricidir. İçinde satış vaadi olduğu için sıkı şekil şartına tabidir.
Sınavda Karıştırılan Konu: Eser mi, Satış Vaadi mi?
Bu sözleşme tek bir tipe sığmaz: hem müteahhidin inşaatı tamamlama borcunu (eser sözleşmesi) hem de bağımsız bölümlerin devrini (taşınmaz satış vaadi) içerir. Bu yüzden “karma (çift tipli) sözleşme” olarak nitelenir.
💡 Sınav Notu: Kat karşılığı inşaat sözleşmesi eser + taşınmaz satış vaadi unsurlarını birleştiren karma bir sözleşmedir. “Sadece eser sözleşmesidir” ya da “sadece satıştır” ifadeleri eksik/yanlıştır.
Emlakçının Komisyonu (Hizmet Bedeli) Nasıl Belirlenir?
Tarafları bir araya getiren bir emlak danışmanı varsa, hizmet bedeli (komisyon) kural olarak aracılık sözleşmesiyle belirlenir. Alım satıma aracılıkta uygulanan azami oran çerçevesi burada da gözetilir; ancak kat karşılığı projelerde bedel çoğunlukla proje değeri ve tarafların anlaşmasına göre kurgulanır.
💡 Sınav Notu: Komisyon, ancak geçerli bir yetkilendirme/aracılık sözleşmesi varsa talep edilebilir. Güncel oran ve uygulama için yürürlükteki Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’i teyit edin.
Taraflar ve Paylaşım
| Taraf | Verdiği | Aldığı |
|---|---|---|
| Arsa sahibi | Arsa payı | Kararlaştırılan bağımsız bölümler |
| Müteahhit | İnşaat (eser) + maliyet | Kalan bağımsız bölümler |
| Emlak danışmanı (varsa) | Aracılık hizmeti | Sözleşmeyle belirlenen hizmet bedeli |
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi — Sıkça Sorulan Sorular
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi hangi şekilde yapılır?
Noterde düzenleme şeklinde yapılır; içinde taşınmaz satış vaadi bulunduğu için sıkı şekil şartına tabidir. Benzer şekil şartı için satış vaadi sözleşmesi yazımıza bakabilirsiniz.
Bu sözleşme hangi sözleşme türlerini birleştirir?
Eser (inşaat) ve taşınmaz satış vaadi unsurlarını birleştiren karma bir sözleşmedir. Komisyon ilişkisi için emlak komisyonu yazımıza göz atabilirsiniz.
Emlakçı bu işten komisyon alabilir mi?
Tarafları bir araya getiren danışman, geçerli bir aracılık sözleşmesi varsa hizmet bedeline hak kazanır; bedel sözleşmeyle belirlenir.
Arsa sahibi sözleşmeden ne elde eder?
Arsa sahibi, arsa payını devretmesi karşılığında, sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölümleri (daire/dükkân) alır.
Emlak Sınav Soruları — Örnek Sorular
1. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçerli olarak hangi şekilde yapılır?
- A) Adi yazılı sözleşmeyle
- B) Sözlü anlaşmayla
- C) Noterde düzenleme şeklinde
- D) Yalnızca tapuda resmî senetle
Cevabı göster
Doğru cevap: C. İçinde taşınmaz satış vaadi bulunduğundan kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılır.
2. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi hangi sözleşme unsurlarını birleştirir?
- A) Yalnızca kira sözleşmesi
- B) Eser sözleşmesi ve taşınmaz satış vaadi
- C) Yalnızca vekâlet
- D) Yalnızca bağışlama
Cevabı göster
Doğru cevap: B. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, eser (inşaat) ve taşınmaz satış vaadi unsurlarını birleştiren karma bir sözleşmedir.
Bilgiyi Ekspertize Dönüştürün
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hem hukuki niteliği hem komisyonuyla sınavda ayrım gerektiren konulardandır; ustalık bol soru çözerek gelir. Ücretsiz deneme testlerimizle çeşitli emlak sınav sorularını çözün, ücretsiz üye olarak ilerlemenizi takip edin. Konunun bütününü görmek için 17UY0333-5 sınav konuları rehberimize; ilgili konular için satış vaadi sözleşmesi ve emlak komisyonu yazılarımıza göz atın.
Son Güncelleme: Haziran 2026. Bu site resmî bir MYK/kurum sitesi değildir; bağımsız bir sınav hazırlık kaynağıdır. Mevzuat değişebilir; nihai değerlendirmede yürürlükteki Türk Borçlar Kanunu, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ve resmî kaynakları esas alın.