Yazan: Hüseyin Görkem İrteş — Kıdemli Danışman | Kurucu Ortak · Son Güncelleme: Haziran 2026
Kira kontratı, tarafların imzaladığı sıradan bir form değil; Türk Borçlar Kanunu‘nun emredici hükümleriyle çerçevesi çizilmiş bir hukuki metindir. MYK Seviye 5 Sınavı ve Emlak Mesleki Yeterlilik Belgesi sürecinde de en çok çeldirici barındıran konulardandır. Bir Sorumlu Emlak Danışmanının, sözleşmedeki geçersiz kayıtları fark edebilmesi, hem tarafları korur hem mesleki otoritesini gösterir.
- Depozito: Konut ve çatılı işyerinde en çok 3 aylık kira bedeli (TBK m.342).
- Muacceliyet/ceza: “Ödenmezse kalan kiralar muaccel olur/ceza ödenir” kayıtları geçersiz (TBK m.346).
- Ek ödeme: Kiracıdan kira ve yan giderler dışında ödeme istenemez.
- Kefil: Kefalette azami miktar ve süre el yazısıyla; evli kefilde eşin yazılı rızası gerekir.
Kira Kontratında Nelere Dikkat Edilir?
Geçerli bir kira sözleşmesinin sırrı, kiracı aleyhine konulan ve kanunen hükümsüz sayılan kayıtları baştan ayıklamaktır. Depozito tavanı, muacceliyet yasağı ve kefalet şekil şartları, en sık hata yapılan üç başlıktır.
Depozito (Güvence Bedeli) Kaç Aylık Olabilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli, en çok üç aylık kira bedeli kadar olabilir (TBK m.342). Güvence para veya kıymetli evrak ise kiracı, kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere parayı vadeli bir hesaba yatırır, kıymetli evrakı bankaya bırakır.
💡 Sınav Notu: Depozito tavanı 3 aylık kiradır (TBK m.342). “Depozito serbestçe belirlenir” ya da “6 aya kadar alınır” ifadeleri çeldiricidir.
Sınavda Tuzak: Muacceliyet ve Ceza Kayıtları
Kira sözleşmelerine sıkça yazılan “kira zamanında ödenmezse kalan tüm kiralar muaccel olur” veya “ceza ödenir” türü kayıtlar, konut ve çatılı işyeri kiralarında geçersizdir. Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında bir ödeme yükümlülüğü getirilemez (TBK m.346).
⚠️ Sınavda Çıkabilir: Muacceliyet kaydı (bir kira ödenmezse kalanların tamamının muaccel olması) ve cezai şart, konut/çatılı işyeri kirasında geçersiz sayılır. “Sözleşmede yazdığı için geçerlidir” en klasik tuzaktır.
Kefil (Kefalet) Şartları
Kira sözleşmesinde kefil gösterilmesi geçerlidir; ancak kefaletin sıkı şekil şartları vardır. Kefalet yazılı yapılır; kefilin sorumlu olacağı azami miktar ile kefalet süresi kefilin el yazısıyla belirtilmelidir.
💡 Sınav Notu: Evli bir kişinin kefil olması için kural olarak eşin yazılı rızası gerekir. Azami miktar ve süre el yazısıyla yazılmazsa kefalet geçerli olmaz. Güncel hükümleri resmî kaynaktan teyit edin.
Kira Kontratında Kritik Noktalar
| Konu | Kural |
|---|---|
| Depozito | En çok 3 aylık kira (TBK m.342) |
| Muacceliyet / ceza | Geçersiz (TBK m.346) |
| Ek ödeme | Kira + yan gider dışında istenemez |
| Kefalet | Azami miktar + süre el yazısı; eş rızası |
Kira Kontratı — Sıkça Sorulan Sorular
Kira sözleşmesinde depozito en fazla ne kadar olur?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito en çok üç aylık kira bedeli kadardır (TBK m.342). Kira artışıyla ilişkisi için kira artış oranı yazımıza bakabilirsiniz.
Muacceliyet kaydı geçerli mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında muacceliyet ve cezai şart kayıtları geçersizdir (TBK m.346). Hizmet bedeli konusu için emlak komisyonu yazımıza göz atabilirsiniz.
Kiracıdan kira dışında ödeme istenebilir mi?
Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında bir ödeme yükümlülüğü getirilemez; aksi yöndeki kayıtlar geçersizdir (TBK m.346).
Kefil olmak için eşin rızası şart mı?
Kural olarak evli bir kişinin kefil olabilmesi için eşin yazılı rızası gerekir; ayrıca azami miktar ve kefalet süresi kefilin el yazısıyla yazılmalıdır. Güncel hükümleri resmî kaynaktan teyit edin.
Emlak Sınav Soruları — Örnek Sorular
1. Konut kiralarında depozito (güvence bedeli) en fazla kaç aylık kira bedeli olabilir?
- A) 1 aylık
- B) 2 aylık
- C) 3 aylık
- D) 6 aylık
Cevabı göster
Doğru cevap: C. TBK m.342’ye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito en çok üç aylık kira bedeli kadar olabilir.
2. “Bir kira ödenmezse kalan kiraların tamamı muaccel olur” şeklindeki kayıt için hangisi doğrudur?
- A) Geçerlidir, sözleşmede yazdığı için uygulanır
- B) Konut/çatılı işyeri kirasında geçersizdir
- C) Yalnızca kefil varsa geçerlidir
- D) Tapuya şerh edilirse geçerli olur
Cevabı göster
Doğru cevap: B. TBK m.346 uyarınca muacceliyet ve cezai şart kayıtları konut ve çatılı işyeri kiralarında geçersizdir.
Bilgiyi Ekspertize Dönüştürün
Kira kontratı kuralları, mevzuat tuzaklarıyla sınavda en çok yanıltan konulardandır; ustalık bol soru çözerek gelir. Ücretsiz deneme testlerimizle çeşitli emlak sınav sorularını çözün, ücretsiz üye olarak ilerlemenizi takip edin. Konunun bütününü görmek için 17UY0333-5 sınav konuları rehberimize; ilgili konular için kira artış oranı ve emlak komisyonu yazılarımıza göz atın.
Son Güncelleme: Haziran 2026. Bu site resmî bir MYK/kurum sitesi değildir; bağımsız bir sınav hazırlık kaynağıdır. Mevzuat değişebilir; nihai değerlendirmede yürürlükteki Türk Borçlar Kanunu’nu ve resmî kaynakları esas alın.